多方布局长租公寓市场 专家：政策还需细化

国家统计局数据显示，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等群体为主。在“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位之下，尤其是今年以来，住房租赁获得各种政策支持，在北上广等大城市，多种类型的长租公寓迅速出现。

有专家告诉记者，目前主要有以下几种情况：以房地产开发企业为主新建持有的住房租赁经营，中介出身的机构利用门店优势从众多房东那里收房装修出租，还有企业收购或包租一些大型存量物业，整体改造装修出租。

专家说：“一种是，有些开发企业或者开发企业出身的某些企业自己开发房子，出租经营，像万科等都有一些品牌在运营。还有一种就是以链家、自如为代表，它不是新建，而是从散户房东的手中收一些房子，比如两到五年不等的包租，把这个房子重新进行装修进行出租。第三种，就是收购或者包租一些存量的物业，这些物业都是类似于一些商住甚至其他种类非住宅的物业，进行改造之后使它具备居住的功能进行出租，它是整栋的收购。

根据房型、朝向、配置等各方面的不同，长租公寓租赁价格从一两千到一两万都有，不同类型基本定位不同的市场。

专家介绍说：“一类是中高端的，它是定位高管、金领或者高级白领这种，有点类似于大城市存在的酒店式服务公寓。另外一种就是普通的小白领，收入较高的小蓝领，其中又以合租作为主流。还有一类，就是面向家庭的，一家三口甚至四口租一套房子。”

过去一年，多方力量布局长租公寓市场，不过对有些希望多年长租的租房者来说，似乎还没有见到成效。从10月31日开始，北京正式实施住房租赁新政，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持;住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限也强制要求不得低于3年。不过，记者随机打给了几家长租公寓进行咨询，租期顶多签一年，和传统租房市场并无大异，至于房租会不会上涨，工作人员也没有给出明确答复。

一位工作人员告诉记者：“租期半年起，最多一年最少半年，直接两三年也不行，我们都是最多只能租一年，一年到期之后再续租。续约的话可能会涨价，但是涨价幅度应该都比较小，有的可能不涨，随着市场价格。”

分析师认为，从政策制定的角度，希望用稳定租期来稳定租赁关系，但从市场的实际情况来说，租户和房主对于租期长短都有各自考虑。

分析师说：“租期的长短过去为什么约定在一年，是有一定的市场原因的。一个是大部分房主的资产经常会有一些变动，也不希望租赁太长。租客的话，租房一般属于职业的前一阶段，有可能一到两年换工作会比较频繁，也不希望签比较长的租约。其实租赁管理办法里面只是一些原则性的文件，最后还是需要市场来做一个检验。租赁不像买卖市场，买卖可以通过税费、信贷等直接干预市场，租赁让渡的是使用价值，从政策角度是很难监管，很难做直接干预的。”

今年以来，各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。广东1月份就提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台，用于收购或长期租赁库存商品房等。北京今年两会期间明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。上海也宣布，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约31%，将推出租赁住房共计70万套。

北京、上海和杭州等热点城市已经要求部分出让土地必须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，自持期限高达70年。分析师认为，这也释放出加快住房市场向租售并举转变的信号。

分析师指出：“其实从2017年8月份开始，我们有做过统计，超过50个城市发布了各种类型的租赁政策。北京相对而言是出台比较密集，而且出台内容也比较多的城市。从各种政策来看，我们把它做了一个归纳，总共分为两部分，一部分属于政府直接提供房源，从这点来看目前北京做的比较多，上海也不错，其它还有一些城市提供了一些租赁的土地，这些土地未来一年左右上市之后可以直接干预供需结构的，这对于市场来说应该说影响非常直接。第二类政策叫租赁赋权，比如押金、租金、教育等，在政策中都提到了。”

资本正在大量涌入长租公寓市场，不过对于扎堆布局的众多企业来说，眼下，长租公寓盈利很难。广东深圳泊寓公司运营总监陈晓炜之前就曾提到：改造成本比较大，投资回报周期长。

分析师直言，在这种情况下，如何鼓励租赁，如何让企业在市场运作中更加规范，还需要政策进一步细化。

分析师说：“一个就是客厅可不可以住人。近期有一个热点新闻，有一家比较大的租房代理公司，其中一家房源在最近的租赁整改中，住在客厅里面的租户被清理出去了。住在客厅里在过去的政策中是不允许的。租赁市场中的重要力量就是二房东转租，主要的就是N加1，客厅能不能住人。第二点就是租赁允许不允许出差价。从目前我们国家的租售比来看，一套500万到600万的房产，它的租售比占回报率2%左右，这种情况下，目前比较多的互联网公司、投资公司都是承包了一些其它的闲置物业做改造，然后赚取一定的差价，但是从法律的角度来说，也是不够明确的。这些政策是否可以修改，是决定这些企业能不能做大的前提。”