解析房企频现股权转让 腾挪资金的背后

     2017年年底，多家房企辗转腾挪、股权转让的背后，到底发生了什么?

  来自克而瑞的数据显示，在11家涉及资产出售的房企中，出售项目合计15个，资产总金额达560亿元。其中包括华侨城、中国金茂、招商蛇口、中航、中铁、中海等央企、国企。

  从房企角度来看，出售资产“有利于优化财务结构，从而为潜在的新投资腾挪资金”。

  亿翰智库研究总监张化东也表示，房企之所以出售项目，是出于调整资产结构的目的。“房企在开发过程中，需要不断调整布局，让高效率的资产进来，把低效率的资产调整出去。”

  “在当前的房地产市场形势下，随着市场成交降温，回款周期加大，加大了房企的投资压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，许多房企积极回笼资金，调整经营策略，意图在2018年做出改变。

  盘活房企存量资产

  华侨城近期出售项目较为密集，共有3笔资产挂牌转让。其中，以56.8亿元转让北京(楼盘)侨禧项目51%股权，以13.95亿元转让重庆(楼盘)华侨城置地项目51%股权，以5.04亿元出售深圳(楼盘)南山的11栋别墅。

  对于转让北京侨禧剩余51%的股权，华侨城方面表示，公司将更加聚焦于旅游产业，通过并购整合加快旅游业务发展，借助轻资产运营方式加快向其他业务扩张。在地产业务方面，通过强强合作、战略联盟，进一步加快项目周转速度。同时，承接城镇化业务中的“短平快”项目。

  而对于出售重庆华侨城置地项目51%股权一事，华侨城董事会认为，出售事项是实现可观收益的一个良机，有利于公司的财务结构。“出售事项可为营运及日后可能出现之潜在新投资机遇腾出资金。”

  “对于负债率，央企、国企有一定的要求，因此降低负债率的欲望强一些。”在张化东看来，房企都需要做大规模，所以会调整持有资产的结构而变现，之后会选择再投资。

  2017年12月28日，中国金茂发布公告称，其以59.98亿元出售上海(楼盘)星外滩50%的股权。

  “此次出售的只是金茂在当地的一栋建筑。”据一位接近金茂的人士介绍，上海星外滩主要从事上海星港国际中心项目的开发及经营。

  中国金茂董事会认为，“在目前市场情况下是以合理价格实现商业、写字楼物业及地下停车位整体销售的良机。”而出售事项所带来的现金流，将有助于公司整体财务状况及营运资金优化，进而寻找新的投资机会。

  严跃进表示，房企近期抛售项目抑或与业绩冲量有关。“整体来看，如果某个项目盈利不佳，自然会被抛售。但此举的积极意义在于，有助于盘活房企的存量资产。”他认为，时下很多企业通过并购获取项目，从而避免招拍挂时拿地价格过高。

  楼市下半场投资美好生活

  房企抛售资产，既与项目亏损及负债较高有关，也与地产行业的发展趋势有关。

  数据显示，截至2017年10月底，华侨城转让的北京侨禧项目，资产为95.56亿元，负债为98.32亿元;首创股份(600008,股吧)出售100%股权的四川(楼盘)首创远大公司，2017年前三季度净利润亏损6560万元。

  时下，如果把房企抛售资产与地产行业“大鱼吃小鱼”情形放在一起来看，或许会有新的发现。

  严跃进认为，2017年中国房地产市场可概括为“似暖实冷”。“虽然部分指标如房屋销售同比增长，但其实从2017年二季度开始，楼市调控效应已经显现，许多需求明显受到抑制，价格方面的涨幅也已收窄。这一切都可从严管需求端的政策效应中得到解释。”

  从行业现状来看，张化东表示，在当前的市场形势下，随着融资收紧以及年底的季节性节点，银行收紧信贷，因此，房企的资产安全、现金为王显得尤为重要。“预计2018年，房地产行业的融资情况会比现在好一些，但总体上仍将偏紧。”

  在孙宏斌看来，房地产行业不大可能出现暴涨，但往下走的可能性也不太大，而是会在一个很窄的通道里波动。在房地产上半场，房企应坚持快周转，做好产品，加大并购力度。“在下半场，应投资消费升级、投资美好生活。一是投资文化、娱乐、旅游、休闲、体育等，二是投资教育、健康、养老，三是投资智慧社区、智能家居。”

  对于供给侧结构性改革对地产行业的影响，严跃进表示，从政策导向看，房企需要积极调整，进行产品结构转变。

  对于2018年的房地产市场走势，严跃进“预计市场会降温，但这个降温的概念不等同于‘跌’，可能部分指标增幅收窄一点，包括市场成交和价格等”。他认为，2018年的楼市特征将体现为“前冷后热”，上半年继续降温，下半年呈现复苏态势。