回报率低致长租公寓未成租赁市场主流

前有政策加持，后有越来越多的资本进入，把“租售并举”进行到底不是一句空话。

长租公寓未成租房市场主流

深圳链家研究院报告显示，截至2014年末，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其中村民自建房(农民房)有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。

在深圳，点对点、个人对个人一直是租房市场的主流模式，长租公寓、房屋托管、包租等模式，近两三年才被大众认知。

由于涉及民生，对租金水平的关注首当其冲。

租赁时代的崛起，“租房”带来的商机正被深度挖掘。专业运营机构的出现，给市场带来新的活力。拎包入住、搬家、维修保洁等衍生服务成为标配，居住体验提高，另外，在专业运营机构的教育下，个人房东也重新思考对出租房的运营管理。

长租公寓市场占有率仅2%

长租公寓租赁市场在2017年异军突起，成为租赁市场的新趋势。据安居客房产研究院不完全统计，截至2017年，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200 万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。

某公司分析师李超告诉记者，长租公寓在2014年已经出现，互联网公司以自持形成管理为模板，开启在热点城市圈房占领市场的策略，到2015年涌现一大批“自营”房源为特点的长租公寓;此外，开发商也由2015年开始对手上商用或自持形成物业进行包装，建立长租公寓。随后，随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入，包租长租公寓如雨后春笋涌现。

另据某研究院首席分析师张波介绍，截至2017年底，长租公寓的数量占整体租赁市场的比重还只在2%左右，对于整体租赁市场的影响并不大，但这并不代表长租公寓没有前景：未来3~5年长期公寓市场占有率有望提升至6%以上，并将成为租赁市场的重要房源供应方。

如何解决高租金盈利难问题?

居住品质和体验提升是好事，但租金水平仍是长租公寓进一步扩大客群的瓶颈。

长租公寓运营商与租客所站角度不同，看法迥异。微家公寓创始人李树德对第一财经表示，“租客认为租金太高，跟购房者觉得房价太高的道理相似。结合国际的租金收入比，在国内，参考租售比和租金收入比两个指标，得出结论都是租金还会缓慢上扬。”

袁军称，“万科不是做单栋的业务，我们的目标是做综合整治。在项目收楼到一定规模后，会引入商业、教育等配套。光看租金大家可能算不过账，觉得企业不好盈利，但现在未引进配套之前，我们的成本其实刚好打平。”

这种模式是解决租金单方面过高的方案之一，企业降低租金水平，增加多元化业务的收入平衡整个营收盘子。

空置率高回报率低

不过，看似非常热闹的长租公寓市场，其实还只是走出了第一步，与其相关政策、法规、金融、税收优惠等也还未出台。

另一方面，长租公寓市场普遍的高空置率、低回报率也成为影响其发展的一个关键。李超透露，除了个别开发商的长租公寓出租率能达到60%左右，大部分空置率较高。

  他举例，广州某长租公寓是由小机构出租包下自建房改建而成的，其中某家分店有120个房间，7月的出租率为20%，去年8月为30% ，9月为35% ，10月为33%，11月为30%，平均出租率仅为30%左右，而其装修及承包的成本在380万左右，按照5年期租约计算，只有月收入10万元才可能实现盈利，但目前月营收仅为5万元左右。业内人士认为，长租公寓市场要发展，要先解决生存压力问题，未来必然出现行业收购、整合，出租市场仍将以散户业主为主，长租公寓市场起到一定的补充作用。