万科高调进军住房租赁市场，各路房企开启抢滩攻坚战

  1月3日晚间，《万科周刊》以“大时代、好企业”为标题编发了万科集团总裁郁亮在2018年企业目标与行动沟通上的讲话，其中高调宣称：大力发展租赁业务。

  郁亮称，未来万科要关注的三个领域，第一个领域便是“房住不炒，租购并举”，房地产要回归居住属性，并高调宣布万科将大力发展租赁住宅业务，称“这是时代给予的窗口和机会”。

  其实，早在2016年万科推出“泊寓”品牌后，上海万科就一直在围绕上海郊环开始自己的业务布局，包括虹桥南华园店、张江国创中心店、翡翠公园店、安亭新镇店等。万科此前宣称2018年计划拥有长租公寓住房45万套。

  房企加速抢滩

  万科的行动当然不是个例，事实上，国内各大房地产巨头也都早已盯上了这块蛋糕。

  1月3日下午，绿地集团宣布斥资20亿元组建绿地雄安公司，进军雄安新区长租公寓市场，成为首个在雄安成功落地具体项目的上海企业。“雄安绿地铂骊公寓项目” 将成为率先落地的项目之一，原有建筑面积约5700平方米，改造为120间可拎包入住的服务式人才带装修公寓。

  2017年12月29日，碧桂园首个落地的长租公寓项目——BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店在上海落地。在其长租公寓品牌发布会上，碧桂园副总裁程光煜透露，碧桂园的目标不仅仅是二房东，更是参与到长租公寓的开发环节，至2020年，将建设100万间长租公寓。

  与此同时，龙湖地产表示中期目标长租公寓要突破5万间，旭辉地产宣布5年内突破20万间……

  资金阀门打开

  房产巨头们争相进入的同时，以工行、建行、中信等为代表的银行系也相继抛出橄榄枝，携数千亿资金加码租赁业务。

  2017年10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议;11月3日，建设银行宣布进入深圳长租市场，首创发行个人住房租赁贷款产品按居贷;11月28日，工商银行北京分行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来五年，将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持;12月5日，中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域签约，为其提供200亿元资金支持，支持长租公寓的发展。同日，广州市城市建设投资集团有限公司获得工行200亿元住房租赁业务授信资金。

  中原地产首席分析师张大伟认为：“当下租赁市场的最主要痛点就在于供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行资金的倾斜下，涉足租赁的企业可以获得资金的支持，增加房源的供应量。”

  政策一路绿灯

  长租公寓市场的快速发展，必然离不开政府政策的幕后推动。

  2017年12月18-20日，在北京召开的中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度，对于长期租赁更是罕见予以强调。会议提出，要保护租赁利益相关方的合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业的发展，“租购并举”，保持房地产政策连续稳定。

  早在2017年7月，住建部等九部委就联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。通知明确各地要搭建住房租赁交易平台，旨在增加租房供应，让“租房”也能实现住有所居。

  此外，自2017年10月以来，住房租赁REITs产品已加速获批。保利、招商蛇口等央企已率先发行数单大规模住房租赁REITs，长租公寓运营机构新派公寓发行了首单权益型公寓类REITs，长租公寓资产证券化的通道在不断扩宽。

  “租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度，是住房租赁市场健康发展的保障。”张大伟认为，“同时，有助于鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，也是建立科学住房观念的一个重要环节，更可以有效避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。”

  盈利成为难题

  前有政策加持，后有资本涌入，把“租售并举”进行到底不是一句空话。随着各个房地产企业及大量资本的介入，长租公寓的迅猛发展似乎势不可挡。

  然而长租公寓面临的空置率高、盈利难、市场占有率低等难题依然不容忽视。

  1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱表示，房屋租赁市场上，目前主体最大的是个人房东(占比97.5%)，企业和政府机构等等只占到2.5%。丁祖昱强调，利润空间小，95%出租率，盈利仅为2-4%，如果做到90%左右的出租率的话，单店大概率就是亏损的。

  张大伟认为：“最核心的问题依然是租售比悬殊，全国大部分城市租售比在500以上，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的方法。这种情况下，租赁全行业亏损。其次，从全国来看，包括北京、上海在内累计十多个城市，合计出让的租赁土地面积超过500万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，但其中低价部分基本都被国企获得，民营房企的租赁业务依然面临着土地成本依然过高的问题。”