襄阳

北京长租公寓遇瓶颈:如何盈利成难题

2018年01月13日来源:中国证券报行业动态责任编辑:jingjing

这个冬天格外冰冷,但长租公寓市场却是一派炽热。在住房租赁市场租金总额打破万亿元,购租并举遭到政策鼎力推进的背景下,长租公寓市场近两年完成迸发式增长,吸收了万科、龙湖、远洋等龙头房企大手笔规划,金融机构也闻风而动,类REITs产品层出不穷。

不过,中国证券报记者日前在北京(楼盘)地域走访发现,由于投资报答率低、资金报答周期长等缘由,当地一些长租公寓以至堕入“赔钱赚呼喊”的境地。

长租公寓快速开展

位于北京市酒仙桥的冠寓是龙湖地产旗下的长租公寓,开业仅有3个多月,已有不少租客入住。“我们这有400多套房,户型在20平方米到30平方米不等,有办公区、书厅、公共厨房、电影房、健身房等公共设备,定期举行住客社群活动。”一位公寓管家通知中国证券报记者。

酒仙桥因靠近望京、798艺术区,成为长租公寓开展的“伊甸园”。近两年,冠寓、魔方、邦舍等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现,成为全国长租公寓快速开展的一个缩影。据统计,截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个,管理房间数量超越200万间,全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

金融机构也闻风而动。2017年10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项方案在深交所发行;2017年10月23日,国内首单央企租赁住房类REITs产品——中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项方案收到上交所出具的《无异议函》。

“这里原来是一家快捷酒店,这两年改形成长租公寓。”在引见一家位于石榴庄的长租公寓时,整租物业中介李文通知中国证券报记者,“2010年就有长租公寓,但开展不断比拟迟缓,这两年一下子迸发,整租物业做快捷酒店的少了,做长租公寓的多了不少。”链家研讨院最新报告估计,到2025年,中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人,其中北京租赁住房人口约731万,租赁房屋数量约是300万间,租赁缺口大约431万间(折合220万套)。

“三高一低”掣肘

“单独讨教练收费,但本人在这里健身并不收费,所以我简直天天来。”在一处长租公寓的健身房里,租客王明(化名)向中国证券报记者说到长租公寓的效劳,不由竖起了大拇指。不过,一提到房租,他忍不住摇头。“我的房间只要20平方米,每月租金5000多元。”

即使这么高的租金,长租公寓却仍堕入“赔钱赚呼喊”的为难境地。万科A董事局主席郁亮表示,从报答率来说,公司旗下长租公寓“泊寓”可以到达1%-2%的报答率就曾经很称心了。冠寓CEO韩石称,龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好,三年内不思索盈利问题。

业内人士以为,基本缘由在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长报答周期的商业形式。“总结起来就是‘三高一低’:房价高、修建改形成本高、资金运用本钱高,租金收入较低。”伟业我爱我家(博客,微博)高级研讨员孔丹对中国证券报记者表示,目前长租公寓处于全行业亏损状态,完成盈利的属百里挑一。

一位长期从事酒店公寓管理的人士给中国证券报记者算了一笔账:北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年,初期装修本钱约200万-500万元,人员本钱约150万元/年。如可以开拓出100间房,一年租金在400万元-800万元上下。

链家研讨院院长杨现领表示:“2017年出台了各种刺激租赁供应端的政策,但需求的提升并不明显,租购同权难落实,租金支付才能有限。2018年市场或许会有潜在风险:增量供应上去以后,需求跟不上,就会呈现租金降落,空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业,接受的风险更大一些。”

供需两端动手破局

关于长租公寓投资报答率低的问题,孔丹表示,关于长租公寓而言,相关于昂扬的本钱,租金收入相对偏低;而关于租户而言,长租公寓相关于普通民宅的租金高出不少。租金上下与居民收入程度息息相关,短期内靠进步租金的方式处理这一矛盾并不理想。

业内人士指出,在租金之外,长租公寓能够经过探究“公寓+”的商业形式,以此增加盈利点。一方面,很多租户将来有购房需求,很多房企在投资长租公寓的同时能够完成租房与购房的业务协同;另一方面,很多租户在租房之外,有购物、餐饮、保洁等多元化需求,能够经过“公寓+”完成盈利形式拓展。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示,要进步长租公寓投资报答率,需求在发掘需求端潜力上做文章。要增强差异化营销,构成一批稳定的高端租客。“这两年租房需求常常难以构成高端市场,缘由在于承租者常常把租房当作暂时过渡。”

同时,在长租公寓的开展规划上,万科方案在2018年到达45万间,旭辉方案5年内到达20万间,佳兆业方案3年内到达10万间。随着范围收缩,普华永道指出,房地产企业能够思索采用数字化手腕进步运营效率、减少人力本钱,同时获取租客信息、为后期业务盈利提供支持。其中,公寓SaaS系统在国外曾经有着成熟经历,在国内已初露端倪。

针对投资报答周期长的问题,普华永道以为,轻资产运营回款更快,报答周期均匀在3年左右。在探究盈利形式过程中,房地产企业在前期能够轻重资产并举,选择“重资产+轻运营”的产融分离形式,并在将来视状况逐渐增大重资产项目比例,以较小的投入、较低的风险,快速回收本钱。

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