襄阳

房企偿债高峰将至 地产融资呈继续收紧趋势

2018年02月08日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:jingjing

   一位华南地区组织人士表明,现在包含对地产类项意图应收账款融资,如购房按揭尾款等直接为房地产融资是不允许的。地产项目有必要契合“432”条件。全体趋势上,资金投向地产是严控的。不过,敷衍工程款,购买资料等敷衍账款是能够的,由于这些是投向中小企业实业板块。

  一方面,监管组织先后表态,2018年将持续遏止房地产泡沫化,严肃查办各类违规房地产融资行为。另一方面,各地对房地产企业端的融资持续呈收紧的态势。

  在各类融资途径中,部分地区对房企授信标准有所收紧,有当地银监要求,房地产类只认“432”的项目标准,制止出资房地产类公司应收账款,但敷衍工程款,购买资料等敷衍账款是能够的。

  此外,房企债券融资尽管自2017年底逐渐放松,但地产公司债大多选用“3+2”的期限结构设计,这使得2015年、2016年的地产公司债发行顶峰后,2018年将迎来会集回售期。

  2月7日,21世纪经济报导记者得悉,有当地银监要求,不得向房地产类公司发放流动资金借款,房地产类只认“432”的项目标准;制止出资房地产类公司的应收账款,但购买原资料、偿还融资等在外。现在,各地借款履行标准并不共同,但地产融资趋近仍是大趋势,详细尺度由各地自行掌握。

  一位华南地区组织人士表明,现在包含对地产类项意图应收账款融资,如购房按揭尾款等直接为房地产融资是不允许的。地产项目有必要契合“432”条件。全体趋势上,资金投向地产是严控的。不过,敷衍工程款,购买资料等敷衍账款是能够的,由于这些是投向中小企业实业板块。所谓“432”条件,是指房地产项目有必要具有四证完全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件。

  2018年以来,房企融资骤然收紧,各种通向地产融资的通道相继被堵截,使得房地产企业端的融资难度进一步添加。

  银监会日前举行的2018年全国银行业监督管理工作会议提出,将从两方面下手:一是尽力按捺居民杠杆率,重点是操控居民杠杆率的过快添加,冲击移用消费借款、违规透支信誉卡等行为,严控个人借款违规流入股市和房市;二是遏止房地产泡沫化,严肃查办各类违规房地产融资行为。

  银监会提出,要管理直接或变相为房地产企业付出土地置办费用供给各类表表里融资,或以自身信誉供给支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目供给融资的行为。

  整理各地银监局2018年的工作重点,房地产是重要内容。广东银监局提出,持续遏止房地产泡沫化,从严查办违规融资行为。四川(楼盘)银监局提出,切实按捺房地产泡沫,严肃查办各类违规房地产融资行为。

  上海(楼盘)银监局下发《关于标准展开并购借款事务的告诉》要求,辖内商业银行严格遵守房地产开发大类借款的监管要求,对“四证不全”房地产项目不得发放任何方式的借款,并购借款不得投向未足额缴付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金,防备相关企业借助虚伪并购套取借款资金,保证借款资金不被移用。

 不过,房地产公司债券融资逐渐铺开。

  如,2月5日,金科股份(000656,股吧)发布公司债券征集说明书显示,发行总规划不超越55亿元公司债券,分为两个种类。其间债券种类一根底额度为5亿元,可超量配售额度为不超越25亿元;债券种类二根底额度为5亿元,可超量配售额度为不超越20亿元。

  自2016年10月上交所、深交所对房地产公司债券实行分类监管以来,房企在交易所商场债券融资受到了严格操控。到2017年,房企从交易所融资规划大幅下降,但银行间融资有所添加。依据Wind计算,2017年,交易所商场发行房企公司债555.84亿元,较2016年剧烈下降91.55%;银行间商场方面,地产公司发行中票1159.70亿元,同比添加55.02%,发行短融310.60亿元,同比添加68.80%。

  房地产公司债券尽管有所放松,但该类融资一方面受限于监管部门发行节奏管控和债市调整节奏。二是,2018年、2019年房地产公司债会集进入回售期。

  依据海通证券(600837,股吧)的计算,经过剖析2015年地产企业发行公司债的期限结构,约44%的地产公司债选用了3+2年期限结构,4%的选用3+3模式;2016年发行的地产公司债中,分别有18%和7%的债券选用了2+1年和2+2年的期限结构,这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

  这意味着,2015-2016年发行出来的地产债,大部分要在3年及以上年份后到期,这一特别的期限结构,使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的会集阶段。其间,存续地产债中,2018年需偿付规划为1613亿,2019-2021年逐年添加,需求偿付的规划分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。

  海通证券认为,当时债市收益率水平已远高于2015-2016年,出资者挑选不回售的机会成本添加、对房地产企业信誉危险的忧虑也有升温,回售的份额有可能大幅进步,应警觉回售带来的企业回售违约危险以及由此带来的流动性危险。

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