襄阳

襄阳最新地王出炉

2017年12月21日来源:搜狐焦点行业动态责任编辑:jingjing

近两日,樊城松鹤楼以736万元/亩,经过432轮竞拍,楼面价5023元/平方米,被湖北红星广场投资有限公司拿下,溢价率高达145%,一时间,襄阳最新地王出炉的消息再度刷爆了朋友圈。

于是“今年不买房 明年买地王”的言论又喧嚣甚上,但是“地王”还是以前的“地王”吗?

地块交易进度表

地王真的好卖么?

去年,被房地产行业业内人士称为“地王年”。这一年,全国诞生了350宗地王,并且绝大部分都分布在一、二线热点城市,又以一、二线城市最为集中。

一年过去了,在经历了严厉的宏观调控后,那些“地王”们还好吗?

克而瑞房地产研究中心曾选取了22个城市在2016年产生的50个典型地王项目为样本,50宗“地王”却仅有一成入市。

通过统计发现,其中只有7个项目进入了开盘阶段,其余43个项目有的在建,有的达到预售标准却迟迟未开,还有的甚至在拿地一年多后尚未动工。

特别是在部分热点城市政府“限价“下,有开发商更是表示”希望跨过这个周期,等待限价的放开。“

不仅如此,在36个开工“地王”中,仍有八成尚未开盘,从已开盘的7个地王项目来看,也面临着盈利的难题。

襄阳,地王未来前景如何?

今年11月21日的住建部会议上,官方再次强调,坚持调控目标不动摇、力度不放松,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。

在这样的风口浪尖,房价过高政府会管控,房价过低又没有利润,近几年抢地王的房企,忧思大于欢喜,“入市即亏本”的说法貌似愈加成真,特别在开发商公认“卖房小年“的2018年。

从我们分析2组数据可以看出,地王前景堪忧。

房价

拿此次樊城区松鹤路地块来说,楼面价为5023元/平米,按照如今我们的房价构成,它包含了地价(及楼面价,大约占总房价的40%)、建安成本(大约占总房价的30%)、融资成本(大约占总房价8%)、税费(大约占总房价的15%)还有开发商的利润(大约占总房价的7%)。

照此推算,售价大概会在一万二左右, 如果开发商要将产品打造为高端产品,那按照襄阳目前市场精装价格,最后售价大约会在一万四上下。

地价

从今年襄阳出现的几个地王楼面价来看:

今年5月23日,恒大拿下樊宛路两块地的楼面价分别为3756元/平米和3834元/,

8月14日,碧桂园拿下追日路地块,楼面价为3304元/平米,

12月4日,湖北房投拿下高新区台子湾路地块,楼面价为4137元/平米,

再到此次的湖北红星广场投资有限公司,楼面价5023元/平米,拿下樊城区松鹤路地块,至此,楼面价已经上浮一千五左右。

猜测:地王困局如何破?

全国来看,多数地王都难以入市,特别在“限价”的政策压制下,“面粉贵过面包”的高价地变现举步维艰。从已入市销售的项目来看,地王的“困局”都是如何打破的?

将产品配置高端化,寄希望于用“豪宅”产品突破限价重围的开发商不是没有,但这样的操作不是所有开发商都能玩转的,毕竟地方消费力、目标客群都是要考虑在内的。

地段!地段!还是地段!有好地段固然可以提升产品溢价,但产品品质与配套不能与地段成正比的项目,若价格高于购房人普遍预期的,恐怕还是需要一定的市场周期来培养。

高价地涉及的资金体量大,很多项目都由拿地时的单个企业变成了联合操盘,一二线热点城市中部分高总价地块大部分都出现了股权变动。

“地王”决定房价的时代已不在

为加大推地力度,防止坐地生财、囤地倒地、拖欠地款,国土部开展的住宅用地出让合同执行情况检查,使得“地王”们延迟入市的如意算盘落得一场空。

昔日地王“风光”已不在,现在的“地王”命运将与“限价”和“房价预期”息息相关。

近期,襄阳“地王”之一的恒大御府即将入市,我们拭目以待,其他地王何时入市或成襄阳未来楼市一大疑问。

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