襄阳

欧阳捷:2018楼市走平稳路线,房价不会大跌大涨

2018年01月30日来源:楼盘网综合行业动态责任编辑:jingjing

放松调控暗流涌动,前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购,为的是去库存,理由很充分,言之有据。合肥说是房企自行定价,政府并未审批,只是指导。

诚然,调控一年多来收到明显成效:楼市将要下行,房价上涨预期明显减弱;地市有所降温,地价上涨难以刷出新高;投机客群消散,房子正在回归居住属性。成交虽然增长,增幅已经明显滑落。

但是,住宅用地依然供应不足,人才不限购增供需矛盾,高价土地难以快速入市,高价住房难以获得网签,定向加息推升真实房价,刚需客户趋于边缘人群,限价过猛产生房价倒挂,价格倒挂制造投资机会。

调控是一把双刃剑,没有调控,必将产生泡沫危机;调控过度,也会扭曲市场机制。

首先要看大势,大势平稳,才有调整调控的理由;大势不利,才是强化调控的逻辑。

前两期,我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场,由此可见,未来五年,住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。

从国家统计局公布的数据看,2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。

但是,我们的预判有点偏差,我们曾经预测,销售面积与销售额都将是个位数增长,虽然销售面积增速符合预期,销售额增速却是两位数增长。

2018年楼市究竟会如何?

土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹,但仍然没有超过艰难的2014年,说明政策刺激不可能带来持续的增长。 在金融环境趋紧的大背景下,预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。

2018年,新一届政府上任后,稳增长仍是要义。如果没有县城去库存和棚改,则投资下降是铁定无疑的。县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒,今年投资或许未必下降,但未来也不可持续了。

如果投资基本稳定,政策就更加从容,调控就更不会放开,房价就更不会大涨。

尽管业内质疑房价数据的真实性,但国家统计局坚持不懈地发布房价环比下降数据,加上各地城市的限价,市场终究开始慢慢回心转意了。今年楼市不会比去年更好已经成为市场共识。 住宅用地价格高涨推升房价上涨,势必导致需求萎缩;房地产税三年见分晓,也让投资者踌躇不前。  按揭贷款负增长、定金及预收款增速持续下降,也在印证居民部门正在去杠杆;钱少且贵也导致购房者减少,都预示着销售规模的增长已经难以显现。

市场已变,政策也需微调。

2018年,将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立,未来将以五年为新周期,与新一届政府任期同步。

从政策逻辑上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期、稳投资,凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许,凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。

从调控手法上来看,因城施策转向差别化调控,一城一策转向一城多策,全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才,经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房,未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束,市场将“乱象丛生”。

调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式,这就为“小乱”增添了可能。

从限购、限贷、限价、限售来看,差别化调控已在路上。

楼市既不会大起、更不会大落,房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点,未来还将证明。

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