欧阳捷：2018楼市走平稳路线，房价不会大跌大涨

放松调控暗流涌动，前不久的两则新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购，为的是去库存，理由很充分，言之有据。合肥说是房企自行定价，政府并未审批，只是指导。

诚然，调控一年多来收到明显成效：楼市将要下行，房价上涨预期明显减弱;地市有所降温，地价上涨难以刷出新高;投机客群消散，房子正在回归居住属性。成交虽然增长，增幅已经明显滑落。

但是，住宅用地依然供应不足，人才不限购增供需矛盾，高价土地难以快速入市，高价住房难以获得网签，定向加息推升真实房价，刚需客户趋于边缘人群，限价过猛产生房价倒挂，价格倒挂制造投资机会。

调控是一把双刃剑，没有调控，必将产生泡沫危机;调控过度，也会扭曲市场机制。

首先要看大势，大势平稳，才有调整调控的理由;大势不利，才是强化调控的逻辑。

前两期，我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场，由此可见，未来五年，住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。

从国家统计局公布的数据看，2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。

但是，我们的预判有点偏差，我们曾经预测，销售面积与销售额都将是个位数增长，虽然销售面积增速符合预期，销售额增速却是两位数增长。

2018年楼市究竟会如何?

土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹，但仍然没有超过艰难的2014年，说明政策刺激不可能带来持续的增长。　在金融环境趋紧的大背景下，预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。

2018年，新一届政府上任后，稳增长仍是要义。如果没有县城去库存和棚改，则投资下降是铁定无疑的。县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒，今年投资或许未必下降，但未来也不可持续了。

如果投资基本稳定，政策就更加从容，调控就更不会放开，房价就更不会大涨。

尽管业内质疑房价数据的真实性，但国家统计局坚持不懈地发布房价环比下降数据，加上各地城市的限价，市场终究开始慢慢回心转意了。今年楼市不会比去年更好已经成为市场共识。　住宅用地价格高涨推升房价上涨，势必导致需求萎缩;房地产税三年见分晓，也让投资者踌躇不前。　　按揭贷款负增长、定金及预收款增速持续下降，也在印证居民部门正在去杠杆;钱少且贵也导致购房者减少，都预示着销售规模的增长已经难以显现。

市场已变，政策也需微调。

2018年，将是楼市“大稳小乱”的一年。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立，未来将以五年为新周期，与新一届政府任期同步。

从政策逻辑上来看，楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期、稳投资，凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许，凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。

从调控手法上来看，因城施策转向差别化调控，一城一策转向一城多策，全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才，经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房，未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束，市场将“乱象丛生”。

调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局，和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式，这就为“小乱”增添了可能。

从限购、限贷、限价、限售来看，差别化调控已在路上。

楼市既不会大起、更不会大落，房价没有暴涨、也不会有大跌。2017年的调控证明了这一点，未来还将证明。