【行业动态】万科“活得好”上海样本：前7月收金千亿

“去年秋天我们提出的‘活下去’这几个字影响挺大，我也受到很大压力，其实万科想说的是9个字，除了‘活下去’这3个字，后面还有6个字是放在心里的，我们还要‘活得好、活得久’。”

去年，万科企业股份有限公司（股票代码000002.SZ，以下简称“万科”）在秋季例会上喊出“活下去”引发行业内热烈讨论，整个行业都弥漫在“活下去”的悲观氛围中。

10个月过去了，随着万科2019年前7月销售额已逼近4000亿元，规模增速行业领先，万科“活下去”已毫无悬念，相比同行，万科似乎活得更好。在8月9日举行的上海区域年度媒体交流会上，面对媒体关于“活下去”的提问，万科董事会主席郁亮给出了新的回应。

在郁亮看来，万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司，这是万科的不同之处。郁亮希望万科在行业高歌猛进时保留一份冷静和理性，而在市场迷茫或徘徊时，能尽量坚守一份信心和理想。

郁亮认为，10个月之后，局面反而更加明朗，万科对行业的信心首先就来自于房地产基本方向保持不变。如果整个行业处在政策波动、不稳定的环境中，要随时适应难度很大，但今年“730”会议后，中央明确提出不把房地产作为短期刺激经济的手段，这意味着整个地产行业的发展获得了稳定健康且可预测的发展环境。在这种环境下，万科可以做一些长期布局。

上海区域市占率5.5%

长三角拿地不放缓

虽然万科很早就开始涉足业务转型发展，但开发物业仍是万科区域事业部的“基本盘”。

今年1~7月，万科累计实现合同销售金额3821.9亿元，同比增长22.21%。其中，据万科方面透露，今年1~7月，仅万科上海区域就实现总收入1353亿元，总回款1254亿元，新增客户总量30万人，经营业务收入第一次突破了10个亿元，达到了13.1亿元。

用万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海的话说，数字不大，但是是非常大的变化，因为协同效应很高，万科上海区域也希望这个数字未来可以继续上升。

在市场占有率方面，万科上海区域目前市占率在省域市场排名第一，5.5%的占有率，比去年上升了0.3个百分点。具体来看，万科在徐州、嘉兴、宁波、温州等地的市场份额均为第一，在南通、扬州、无锡、上海等地的市场份额也占到第二。

一直以来，万科对“基本盘”都很重视。张海认为，城市群已经进入了城市群-大都市圈-中心城市的阶段。长三角城市群占国土面积2%，占全国人口总量的12%，创造了全国GDP总量的20%，6个城市GDP超万亿。在长三角一体化的背景下，城市群-大都市圈-中心城市会发生非常大的变化。

基于对城市发展的认识，长三角一直是万科的重要战略领地。虽然今年以来土地市场竞争激烈，但万科在长三角拿地依然没有手软。根据中国指数研究院的数据显示，今年1~7月，万科在长三角区域的拿地金额为385亿元，远超过中西部的228亿元、珠三角的210亿元和环渤海的129亿元，居四大区域拿地首位。

长三角拿地不放缓，但今年以来万科在上海土地市场却没有斩获。去年下半年，万科曾经斩获一宗城中村改造地块，在拿地日渐困难的时期，从拿地属性来看，万科做城市更新项目的决心由此可见。

随着上海地价飙升，土地模式限制增多，房企拿地门槛不断提高，即使如龙头房企万科在上海拿地也并非易事。在这种土地竞争环境下，从增量转向存量开发是万科在上海的下一步打算。从万科所拿地块属性来看，城市更新将是万科重点聚焦的方向。

从大旧改到“微更新”

2018年，张海就说过，万科需要客户纬度的聚焦，近一年过去了，上海万科在客户纬度方面的思考和探索也更深入和精细化。

“我们注意到一些小的变化，2019年平均每0.63秒就会有一款新产品在天猫出现，客户需求变化加快，企业创新速度也在变快。”张海说，新加坡的樟宜机场完全颠覆了他对以往机场候机楼的认知，“航站楼之间的接驳火车，周边是一片植物，状态跟世园会植物馆很像。还有很多的旅游项目在建筑顶层，比如蹦床、植物迷宫等。以前我们觉得它（机场+旅游）的出现会很奇怪，但今天非常好的把它结合在一起给大家带来非常多的新体验，到这儿来的不完全是飞机旅客，还有非常多的是游客和购物的人。”

去年以来，万科就在做收敛聚焦，郁亮说，收敛聚焦是一种状态，并不是简单的做业务加减法。

收敛不是减法，但可以肯定的是聚焦一定是加法。为了了解客户究竟发生了哪些变化，上海万科用了10周时间，做了9场员工访谈、14项入户访谈、12组客户集中访谈。

通过深度访谈，万科发现客户的需求正在发生变化，正是这些小变化、小趋势给万科未来的发展提供了空间。

一直以来，万科在上海做的城市更新均是大的旧城改造项目，比如耗时709天更新改造的上生新所。今年，上海万科在城市更新方面开始关注城市“微更新”，万科称之为“老弄堂里的新腔调”。以上海万科“新华路微更新”为例，张海介绍，新华路的很多房子都是1949年建成，这个项目的设计和创意是很重要的前提，整个项目耗时半年多，上海进行了小改造、小更新，比如将敬老邨改造成传达室，传达室里设置易物角，方便居民交换不用的物品。

张海表示：“我们很多年习惯了大开大合的变化，到了城市细胞的末端还是希望做出有新意的东西。”

随着上海核心区域土地供应日益，城市更新成为上海城市发展的新课题，而抓住城市更新的机遇相当于抓住了在上海发展的新要领。

限价背景下降利保质

在今年的交流会上，上海万科也透露了即将面世的新项目——中兴路壹号。

2016年，融信以110.1亿元的总价拿下位于上海静安区的中兴路项目，可售面积楼板价高达14.3万元／平方米，也创造了当时总价的纪录。随后，该项目引入万科合作开发，万科以54亿元获得该项目49%的权益，负责操盘该项目。

时隔三年，中兴路项目终于要入市了。据知情人士透露，该项目可能在10月左右开放示范区，随后会入市销售。

“大概13万元左右一平方米。”张海坦言最终会是不赚钱的价格。为了谨慎起见，万科方面也再次强调最终价格以政府部门批准价为准。

“现在我们谈到价格，有时候可能就是个形容词。”显然，面对限价，万科也表示无奈。

那么在限价和利润之间如何做平衡？

张海认为，限价政策单纯从城市公司来看，肯定有压力，但从长远来看也无更多办法。“因为如果不限价，土地价格则会进一步上升，所以限价也有道理。但限价不会影响品质，因为降低品质会给万科带来更大损失，所以相比降质，更多情况下万科选择适当降低利润。”